Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа нежилой недвижимости ИП налогообложение в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.
Продажа нежилого объекта: нет ни льготы, ни вычета
А вот дальше, когда ИП решит продавать объект недвижимости, начинается самое интересное.
Как известно, когда физическое продает свою недвижимость, то у него имеются весьма неплохие налоговые преференции, которые чаще всего позволяют осуществить сделку с минимальным или даже нулевым налогом. Причем на вполне законных основаниях. Например, при продаже недвижимости, срок владения которой составляет более 5 лет, у физического лица возникает полное освобождение от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Но есть нюанс: этой льготой нельзя воспользоваться тому, кто продает нежилой объект, который до этого использовался в предпринимательской деятельности, то есть, например, сдавался в аренду. Это четко следует из абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Соответственно, если нежилую недвижимость продает ИП, который ранее сдавал ее в аренду, то даже в случае, когда срок владения этим объектом превышает 5 лет, с дохода от продажи физическому лицу все равно придется заплатить налог, используемый при УСН, – 6 % (при объекте «доходы»), если он является ИП.
А если он обычный «физик», то уплатить придется все 13% НДФЛ. Правда, тут еще можно вспомнить про имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1, 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в размере документально подтвержденной покупной стоимости объекта). Но, к сожалению, этот вычет нельзя применять к доходу от продажи недвижимого имущества, которое также использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Поэтому факт сдачи в аренду нежилой недвижимости – до его продажи – может, что называется, выйти боком.
Сдача недвижимости в аренду: 6 или 13%?
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН индивидуальным предпринимателем предусматривает освобождение его от обязанности по уплате, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
Таким образом, если ИП, применяющий УСН, получает доходы от предпринимательской деятельности, то такие доходы освобождены от НДФЛ. Соответственно, в отношении этих доходов ИП уплачивает налог по ставке 6% (при выборе объекта налогообложения на УСН «доходы»).
Ситуация осложнена тем, что имущество принадлежит гражданину одновременно и как физику, и как ИП (т.е. оно не разграничено). И как понять, считается ли доход от аренды имущества его личным доходом, или это его предпринимательский доход?
Согласно разъяснениям Минфина РФ, существенное значение имеет вид экономической деятельности, заявленный физическим лицом при регистрации в качестве ИП, а также то, от чьего имени заключен договор: от имени физлица или от имени ИП (например, письма Минфина России от 10.08.2010 № 03-11-11/218, от 15.10.2013 № 03-11-11/42962).
Соответственно, как утверждают чиновники, если ИП на УСН сдает в аренду собственное недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при регистрации в качестве ИП и договор на передачу в аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не ИП, то доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть НДФЛ.
Таким образом, с дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду ИП сможет уплачивать налог в соответствии с УСН без налоговых рисков при соблюдении следующих условий:
- такой вид деятельности, как деятельность по сдаче имущества в аренду, был заявлен при регистрации в качестве ИП;
- договор аренды заключен им в качестве ИП.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Повышенный налог для нарушителей
В 2022 году в силу вступят новые правила применения повышенной налоговой ставки — до 1,5% в случае выдачи органами госземнадзора предписаний об устранении нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений:
- в связи с неиспользованием для сельхозпроизводства земельного участка, «принадлежащего физическому лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, отнесенного к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельхозиспользования в населенных пунктах» (за исключением земельных участков, указанных в абзацах четвертом и пятом подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ);
- в связи с использованием не по целевому назначению (неиспользованием по целевому назначению) земельного участка, «принадлежащего физическому лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, в случае выявления факта использования такого земельного участка в предпринимательской деятельности».
Налоговые обязанности ИП при продаже нежилого имущества
При продаже нежилого имущества ИП обязаны соблюдать налоговые правила, установленные законодательством РФ. Налоговые обязанности могут варьироваться в зависимости от статуса ИП и режима налогообложения, а также от особенностей сделки.
Одним из основных налогов, которые могут облагаться при продаже нежилого имущества, является налог на прибыль. ИП, работающие по упрощенной системе налогообложения (УСН), должны учесть, что при продаже нежилого имущества налог на прибыль взимается от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения имущества.
В случае применения УСН 6% ИП должны учесть, что для осуществления продажи нежилого имущества подлежит уплате налог на добавленную стоимость (НДС). Налоговая ставка НДС для продажи нежилых помещений составляет 20% от стоимости сделки. При этом, ИП имеют право на вычет НДС по приобретательной стоимости ранее приобретенного имущества для предоставления скидки налоговой базы.
Также, ИП должны отчитаться об операции в налоговых декларациях и уплатить соответствующие налоги в установленные сроки. Необязательно проведение нотариальной продажи нежилого имущества, однако рекомендуется составление договора купли-продажи, который служит юридическим документом о сделке и основанием для уплаты налогов.
Если ИП регулярно занимаются продажей нежилого имущества, рекомендуется привлекать специалиста — бухгалтера или налогового консультанта, который поможет рассчитать налоговые обязанности и сделает обязательные платежи в срок. Это поможет избежать неприятных последствий и штрафов со стороны налоговых органов.
Порядок уплаты налогов при продаже нежилых помещений по УСН 6 ИП
Если индивидуальный предприниматель (ИП) работает по упрощенной системе налогообложения (УСН) 6%, то при продаже нежилых помещений ему необходимо уплачивать налог на прибыль, а также налог на добавленную стоимость (НДС) в отношении недвижимости. Налоговая база для каждого из этих налогов рассчитывается по-разному и имеет свои особенности.
Налог на прибыль (НП) взимается с дохода, полученного от продажи нежилых помещений. При этом налоговая база определяется как разница между доходом и расходами, связанными с продажей. Важными расходами, которые должны быть учтены, являются стоимость обьекта недвижимости (приобретения) и затраты на улучшение недвижимого имущества. Налоговая ставка по НП составляет 6%.
Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается с продажи нежилых помещений только при условии, если продавец ИП является плательщиком НДС. Это означает, что ИП ранее выполнял обязанности по уплате НДС при покупке данного нежилого помещения. В случае, если это условие выполняется, ИП обязан включить НДС в стоимость недвижимости при ее реализации. Налоговая ставка по НДС составляет 20%. При этом ИП имеет право на вычет НДС, который был уплачен при покупке данной недвижимости.
Итак, при продаже нежилых помещений по УСН 6 ИП должен уплачивать налог на прибыль по ставке 6% и, если условие выполняется, налог на добавленную стоимость по ставке 20%. Уплата данных налогов осуществляется согласно установленным срокам и порядку.
| Наименование налога | Налоговая база | Ставка налога |
|---|---|---|
| Налог на прибыль (НП) | Разница между доходом и расходами, связанными с продажей | 6% |
| Налог на добавленную стоимость (НДС) | Статус плательщика НДС, стоимость недвижимости с включенным НДС | 20% |
Ранее продажа недвижимости для ИП была ограничена
До 2024 года ИП сталкивались с ограничениями при продаже своей недвижимости. Эти ограничения включали в себя различные ограничения по времени, размеру и цели продажи. Теперь же с введением нового закона, ИП получили возможность свободно продавать свою недвижимость без ограничений.
Это стало возможным благодаря изменениям в законодательстве, которые предоставили ИП равные права с физическими лицами в отношении свободной продажи недвижимости. Теперь ИП могут свободно выбирать время и цель продажи своей недвижимости, а также не ограничивать ее размером.
Ранее ограничения по продаже недвижимости для ИП были обусловлены прежними требованиями, направленными на обеспечение стабильности и устойчивости сферы предпринимательства. Однако, с развитием и модернизацией законодательства, эти ограничения стали все менее обоснованными и препятствовали свободному функционированию деятельности ИП.
Снятие ограничений с продажи недвижимости для ИП позволит им гибче планировать свою предпринимательскую деятельность, улучшать функционирование своего бизнеса и эффективнее использовать свои активы.
Важно отметить, что несмотря на отмену ограничений, продажа недвижимости для ИП все равно подлежит определенным правовым и налоговым ограничениям, которые регулируются соответствующими законами и правилами.
Коммерческая недвижимость: особенности и примеры
Коммерческая недвижимость представляет собой имущество, предназначенное для коммерческой деятельности. Она включает в себя различные типы объектов, такие как магазины, офисы, склады, рестораны и другие. Владение и использование коммерческой недвижимостью отличается от жилой недвижимости, поскольку владельцы коммерческих объектов используют их для получения прибыли через аренду или осуществление собственного бизнеса.
Особенности коммерческой недвижимости:
- Цель использования: Коммерческая недвижимость используется для осуществления коммерческой деятельности и получения прибыли.
- Разнообразие объектов: Коммерческая недвижимость может быть представлена различными объектами, включая магазины, офисы, склады и другие.
- Аренда и продажа: Коммерческая недвижимость может быть как сдана в аренду в другие организации, так и продана другими предпринимателями.
- Инвестиции: Коммерческая недвижимость может быть предметом инвестиций, поскольку ее стоимость может возрастать со временем, особенно если она находится в развивающемся районе.
- Регулирование: Коммерческая недвижимость подвергается юридическому регулированию в рамках налогового и правового режимов, а также строительных и земельных законов.
Налоговые ставки при продаже нежилого помещения ИП
При продаже нежилых помещений индивидуальным предпринимателем (ИП) в 2024 году налоговые ставки будут подлежать определенным изменениям. В соответствии с действующим законодательством, при продаже нежилых помещений налог на прибыль организации взимается с дохода от реализации такого имущества. Однако, в будущем изменения в налогообложении могут повлиять на размер налоговых ставок.
Существует несколько факторов, которые могут влиять на размер налоговых ставок при продаже нежилого помещения ИП. Одним из таких факторов является срок владения имуществом. Если ИП владеет нежилым помещением более 5 лет, то при его продаже налоговые ставки могут быть снижены или установлены на уровне нуля. Это означает, что ИП может получить налоговые льготы или освобождение от уплаты налога на прибыль.
Кроме того, налоговые ставки также зависят от стоимости продаваемого нежилого помещения. При проведении сделки по продаже недвижимости менее 3 лет ИП может быть обязан уплатить налог на прибыль по ставке 35%. Однако, если стоимость продаваемого инвестиционного объекта превышает определенную сумму, то налоговые ставки могут быть увеличены до 45%, что повлечет за собой увеличение налоговых платежей.
Перспективы развития налогообложения продажи нежилого помещения ИП
Анализируя ситуацию и прогнозируя дальнейшее развитие налогообложения продажи нежилого помещения для индивидуальных предпринимателей, можно отметить несколько ключевых точек.
Во-первых, в свете изменений, которые планируются в налоговом законодательстве на 2024 год, следует ожидать ужесточения требований к налогообложению данной категории сделок. Вероятно, ставки налогов могут быть повышены, а также введены дополнительные ограничения и обязательства.
Во-вторых, ситуация экономического развития страны и рынка недвижимости также может оказывать влияние на налогообложение продажи нежилых помещений ИП. В случае роста спроса на коммерческую недвижимость и увеличения цен на нее, правительство может попытаться использовать этот потенциал для увеличения налоговых поступлений.
Кроме того, следует отметить, что развитие цифровой экономики и электронной торговли также может повлиять на налогообложение продажи нежилых помещений. Возможно, в будущем будут введены новые налоги или изменены правила и ставки налогообложения для этих видов сделок.
Таким образом, можно сказать, что перспективы развития налогообложения продажи нежилого помещения ИП выглядят неоднозначно. С одной стороны, можно ожидать ужесточения требований и повышения налоговых ставок. С другой стороны, экономические факторы и развитие цифровой экономики могут привести к изменениям в налоговом законодательстве. Поэтому индивидуальным предпринимателям следует внимательно следить за изменениями в законодательстве и консультироваться со специалистами для эффективного планирования своей деятельности и минимизации налоговых рисков.
Возможность уменьшить размер на величину налогового вычета
Согласно главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые льготы применяются в тех случаях, когда нужно исчислить налоги на доходы физических лиц. Это сумма денежных средств, которая, согласно действующему законодательству, уменьшает налогооблагаемую базу по НДФЛ при исчислении налогов (п.3 ст. 210 НК РФ).
6 лет проработала помощником юриста в юридической компании
Задать вопрос
Согласно законодательству Российской Федерации, гражданам, которые приобрели объект недвижимости, государство может вернуть часть потраченных на его покупку денег. Это и есть имущественный налоговый вычет. Воспользоваться этой льготой может любой гражданин, имеющий доход и уплачивающий с него подоходный налог в бюджет.
Право на получение имущественного вычета возникает непосредственно с того года, когда на руках у покупателя оказываются все необходимые документы:
- Платежная документация, подтверждающая факт расчётов по приобретению недвижимости.
- Документы, свидетельствующие о праве собственности на приобретенный объект. В частности, это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации праве собственности.
Ограничений, связанных со сроком получения налогового вычета, не существует, в налоговом кодексе не установлен срок давности относительно этой операции.
Однако, согласно п.7 ст.78 НК РФ, возместить подоходный налог покупатель сможет не более чем за три последних года. Например, если гражданин приобрел недвижимость в 2013 году, а правом на возмещение налога решил воспользоваться только в 2017 – подоходный налог вернут лишь за 2014, 2015 и 2016 года.
Налогообложение предприятий и организаций
Доходы хозяйствующих субъектов участвуют в расчёте налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. В статье 274 указано, что базой для расчёта налога признаётся денежное выражение прибыль, рассчитанной как разность между доходами и расходами юридического лица.
Так, доходы от реализации нежилого помещения включаются в общий доход, полученный организацией за отчётный период. Полученная прибыль подлежит налогообложению по ставке 20%.
Важно! При расчёте налоговой базы используются не только доходы от продажи, но также и расходы, связанные с приобретением данного нежилого помещения.
Юридические лица, также как и индивидуальные предприниматели, могут применять помимо общей системы налогообложения, следующие системы:
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- упрощённая (УСН);
- единый налог на вменённый доход (ЕНВД).
«Вменёнка» может быть использована при выполнении разного рода услуг (бытовых, ветеринарных, ремонтных, перевозок), розничной торговли и общественного питания. Однако доходы от реализации нежилых помещений должны облагаться в соответствии с общими правилами: налогом на прибыль организаций.
Переход на УСН и ЕСХН предполагает отмену уплаты налога прибыль, в том числе и по доходам от реализации недвижимости. Уплата платежей по данным режимам одинакова как для предприятий, так и для ИП:
- 6% с доходов или 15% с прибыли для УСН;
- 6% с прибыли сельскохозяйственников для ЕСХН.
При продаже недвижимости из состава нежилого фонда также начисляется НДС по ставке 18%. Плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели (кроме использующих ЕСХН и УСН).
Если в ближайшее время вы планируете проведение сделки купли-продажи нежилой недвижимости, полезными для вас могут стать такие публикации наших экспертов:
- Правила составления ДКП, нюансы заключения договора юридическим лицом, а также как правильно составить соглашение при сделке с нежилым объектом и ЗУ?
- Какие документы понадобятся и как правильно провести оценку недвижимости?
- Как купить нежилой объект у застройщика?
- Правила оформления сделки между физическими лицами.
Коммерческая недвижимость: что это такое на примерах
Итак, если объект недвижимости (здание, сооружение) используется в коммерческой деятельности, то он считается коммерческим. Использование здесь подразумевает извлечение постоянного дохода (инвестиционного, от аренды), приумножение капитала. Наглядным примером такого использования является кафе, гостиница, магазин, кабинет, офис, складское помещение.
Жилая недвижимость также может являться коммерческой при условии, что ее использование приносит прибыль. Например, строительство жилого дома – вариант использования объекта в коммерческой сфере, предполагающий вложение (инвестирование) денег с целью извлечения дохода. Но каждая квартира построенного дома – частное жилье. После продажи всех квартир этого дома коммерческий статус у данной недвижимости меняется и она становится частной.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Когда физлицу не надо платить НДФЛ при продаже нежилого помещения
Физическое лицо в течение долгого времени владело нежилым помещением, предоставляя его безвозмездно в пользование другим физическим лицам, которые оплачивали только коммунальные услуги. В дальнейшем физическое лицо продало нежилое помещение по частям. Налоговый орган пришел к выводу о получении физическим лицом дохода от осуществления предпринимательской деятельности и доначислил НДФЛ и НДС.
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Учитывая изложенное, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от НДФЛ.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта.