Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда можно продать квартиру после дарения родственнику без налога». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Нaлoгoвый вычeт и вoзмoжнocть нe плaтить НДФЛ
Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.
Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм. Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй. Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%. Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.
Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.
Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй. Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.
Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.
Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй. Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм. Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.
Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:
- вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
- вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.
Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:
- B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
- Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.
Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.
Прежде, чем приступить к поиску покупателей, необходимо проверить наличие необходимых документов:
- Паспорт гражданина РФ;
- Проект договора купли-продажи и акт приема-передачи;
- Выписка из ЕГРН;
- Договор дарения, на основании которого вы являетесь владельцем недвижимости;
- Техпаспорт паспорт на квартиру;
- Нотариальная доверенность (если продажей занимается не собственник).
Также, для осуществления сделки могут понадобиться:
- Справка о дееспособности продавца квартиры;
- Разрешение органов опеки и попечительства (если собственником является несовершеннолетний ребенок);
- Свидетельство о рождении ребенка;
- Справка о составе семьи.
Какие ограничения и требования существуют для получения льгот при продаже квартиры после дарения в 2023 году?
При продаже квартиры, которую ранее была подарена родственниками, есть определенные ограничения и требования, которые необходимо учесть, чтобы минимизировать налоговую обложенность.
Сразу после дарения квартиры родственники, получившие ее в подарок, несут ответственность за уплату налогом на приобретенную стоимость недвижимости. В случае продажи подаренной квартиры, требуется оплатить налоговую сумму, рассчитанную в зависимости от стоимости подаренной квартиры и сроков ее получения.
Имеет значение и то, какова доля подаренной квартиры в общей стоимости недвижимости, так как при продаже только доли в квартире налоговая обложенность будет рассчитываться по другой формуле.
Для получения льгот при продаже подаренной квартиры необходимо предоставить налоговой службе все требуемые документы, подтверждающие дарение и стоимость квартиры. Также может потребоваться согласие на продажу подаренной квартиры от родственников, если они имеют долю в праве собственности.
Рекомендации для минимизации обложения налогом на продажу подаренной квартиры:
- Рассчитайте налоговую обложенность заранее, чтобы избежать непредвиденных расходов;
- Учтите сроки продажи квартиры, так как налоговая сумма зависит от времени владения;
- Изучите возможность использования налоговых вычетов, например, на погашение ипотеки или ремонт;
- Если супруги получили квартиру в подарок, можно уплатить налог только за одного супруга;
- В случае продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку или лицу с ограниченными возможностями, сумма налога будет ниже;
- Принимайте во внимание обновленные правила и предоставляйте все требуемые документы для избежания штрафных санкций.
Как продать подаренное имущество: пошаговая инструкция
Проще всего продать транспортное средство: достаточно найти покупателя и оформить договор купли-продажи. Снимать машину с учета в ГИБДД необязательно – он аннулируется с момента регистрации автомобиля новым собственником. Если тот в течение 10 дней не обратится в инспекцию, продавец вправе аннулировать учет самостоятельно, подав соответствующее заявление. Это нужно, чтобы не пришлось платить транспортный налог и штрафы.
Если продается подаренная квартира, процедура состоит из нескольких этапов:
- Отправка уведомлений остальным собственникам. Это нужно, если продается доля в праве. Если они соглашаются на выкуп, процедура производится в общем порядке. Препятствовать сделке они не могут.
- Поиск покупателя, согласование стоимости и иных условий сделки.
- Заключение договора купли-продажи.
- Подача документов на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ или при непосредственном обращении в ведомство.
- Получение выписки из ЕГРН. Она выдается новому владельцу по прошествии 10 календарных дней с момента обращения.
Подать декларацию в Налоговую Инспекцию нужно до 30 апреля в том году, который следует за периодом, когда имущество было реализовано. Уплатить налог нужно до 15 июля в году подачи декларации.
Если не оплатите в установленные сроки налог, то со следующего дня (с 16 июля) начинает начисляться штраф 5% от неоплаченной суммы (за неполный месяц тоже 5%). Начисляется по данной ставке штраф в течение полугода. После этого насчитывают по 10%. Итого за год просрочки уплаты налога будет начислено штрафа 90% от невнесенной суммы.
Если налог был уплачен, но декларация не подана, то ст. 119 НК РФ предусмотрен штраф 5% ежемесячно (не больше 30% общей суммы). Когда налог тоже не был уплачен, ситуация разрешается при помощи ст. 122 НК – штраф 20% от налога.
Если до того как нарушение будет выявлено ФНС заплатить положенный налог, пени и подать декларацию, то штраф начислить не вправе.
Взыскание сумм происходит в судебном порядке, если добровольно налогоплательщик не уплатил.
Вот что нужно помнить о налоге с продажи квартиры, которую кто-то подарил:
- Налог можно не платить, если квартирой владели 3 или 5 лет в зависимости от родства с дарителем.
- Если избежать налога не получается, можно применить налоговый вычет – один из трех вариантов, но минимум 1 000 000 рублей.
- Доход от продажи должен быть не меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, иначе налоговая доначислит налог.
- Ставка налога для резидентов и нерезидентов России одинаковая – 13%.
- Продавец самостоятельно уведомляет налоговую о сумме НДФЛ с помощью декларации до 30 апреля. До 15 июля нужно заплатить сам налог.
Продажа квартиры, полученной в дар от близкого родственника
Жилье, полученное по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, можно продать без уплаты налога через три года после оформления дара в собственность.
Близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, сестры, братья, бабушки, дедушки, внуки.
Иванов в 2018 г. получил от бабушки квартиру по договору дарения. В 2022 г. он ее продал. В 2023 г. ему не придется платить налог с продажи квартиры, подаренной близким родственником, так как прошло более трех лет с момента оформления подарка в собственность.
Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов
Налог с продажи квартиры по дарственной не от члена семьи разрешено не уплачивать через 5 лет после оформления подарка в собственность.
Для единственного жилья установлен трехлетний срок. Продать подаренную квартиру без налога можно в том случае, если на момент продажи прошло не менее 3 лет владения и продается единственное жилье.
Петрову в 2018 г. по договору дарения от дяди досталась трехкомнатная квартира. В 2022 году он решил ее продать, и это было его единственное жилье. После продажи квартиры, полученной по дарению, Петрову не нужно будет платить НДФЛ, несмотря на то, что дядя — не близкий родственник.
Фото: Документы для ФНС при продаже подаренной квартиры
Квартира ниже кадастровой стоимости
При расчете налога сравниваются две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Налог уплачивается с большей суммы.
Сидоров за 1 млн продает квартиру, подаренную 2 года назад тетей по договору дарения. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 2 млн рублей. Значит, налогообложение подаренного имущества по дарственной рассчитывается с 70% от 2 млн, а не 1 млн.
Снижать реальную стоимость в ДКП нет смысла. Низкая цена вызовет подозрения у налогового инспектора, и налог к уплате будет пересчитан с 70% кадастра, а не от суммы, указанной в ДКП. Продажа дарственной квартиры по заниженной цене — риски как для продавца, так и для покупателя.
Важно! Даже если продавец не уклоняется от налога и реально продает квартиру ниже 70% от кадастровой стоимости, налог ему придется уплатить именно с 70% кадастра.
Нужно ли платить налог с продажи подаренной квартиры
Новый Закон утверждает следующее:
- если квартира в собственности более 3 лет, причем жилье было подарено близким родственником (ребенком, родителем, бабушкой, дедушкой, сестрой или братом), то налог платить не нужно;
- если квартира в собственности более 5 лет, то налог платить не нужно (даже если квартира была подарена не близким родственником – дядей, тетей);
- наконец, если жилье в собственности менее 3 лет (получено от близкого родственника) или менее 5 лет (во всех других ситуациях), то для физических лиц установлен налог на прибыль от продажи квартиры в размере 13 %.
Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости
Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.
Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:
- Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
- Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
- Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
- Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.
После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:
- Договор между покупателем и продавцом;
- Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
- Документ о государственной регистрации договора дарения.
Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:
- Кадастровый паспорт и техническая документация;
- Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
- Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
- Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
- Дарственная на жилье;
- Гражданский паспорт продавца.
В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:
- Договор купли–продажи;
- Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Как быть, если даритель умер после заключения договора?
Смерть дарителя означает невозможность регистрации перехода права в Росреестре. Обжаловать в суде отказ регистрирующего органа бесполезно. Единственным выходом остается обращение в суд с иском к наследникам дарителя о признании права собственности.
Шансы одаряемого на успех зависят от того, когда был заключен договор:
- Если до 21.07.1997, то шансы высоки, если договор соответствует требованиям действовавшего на момент его заключения закона (ст. 69 закона № 218). Пример — опр. Приморского краевого суда от 09.07.2013 по делу № 33-5479/2013.
- Если с 21.07.1997 по 01.03.2013, шансы низкие. В этот период договоры дарения считались заключенными с момента их госрегистрации. Отсутствие регистрации означает незаключенность договора. Причем не имеет значения даже то, что даритель умер в период регистрации. Это подтверждается практикой:
- апел. опр. Санкт-Петербургского горсуда от 11.07.2016 по делу № 33а-14115/2016;
- апел. опр. Орловского облсуда от 27.08.2014 по делу № 33-1935/2014.
Спасти ситуацию может фактическое исполнение договора:
- апел. опр. Нижегородского облсуда от 02.04.2013 по делу № 33-2784/2013;
- апел. опр. Мособлсуда от 18.01.2017 по делу № 33-1915/2017.
- С 02.03.2013 регистрации подлежит не сам договор, а переход права. Судами принимается во внимание факт обращения за регистрацией. Если он установлен, право за одаряемым могут признать (см. апел. опр. Кемеровского облсуда от 18.03.2015 по делу № 33-2447/2015).